상업용 모기지 대출 DSR 금리 독립 LTV 추가 한도 조건 비교
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 금리 인하 신호를 보내자 우리나라도 그 여파를 피할 수 없었다. 금리는 국가 경제 상황에 따라 자연스럽게 조정됩니다. 미국 금리가 떨어지면 한국 은행들도 이에 맞춰 금리를 낮출 수밖에 없다. 한국 정부는 가계부채 문제를 심각하게 받아들이고 있다. 특히 부동산 시장으로 자금이 유입되면서 이런 문제는 더욱 두드러지고 있다. 최근 상업용 주택담보대출을 받으려고 했으나, 대출조건이 까다로워지고, 필요한 서류도 늘어나서 많은 어려움을 겪었습니다.
현재 다수의 상업용 건물을 보유하고 있으며, 안정적인 수익 창출을 위해 수익이 나는 부동산을 매각하고 임차인을 모집하여 월세 수익을 창출하고 있습니다. 그런데 제가 사는 상권이 최근 코로나19로 큰 타격을 받아 공실이 늘어나고 있습니다. 처음에는 유동인구와 상권의 잠재력을 보고 사례금을 걸고 샀다. 특히, 계약 만료 시 재계약이 가능함에도 불구하고 이사를 나가고자 하는 세입자가 있습니다. 상업용 모기지론을 통해 자금 확보와 공실 문제 해결이 가능할지 우려가 커졌다.
부동산을 기반으로 한 재산등록을 하게 되면서 채무이행 과정에서 여러 가지 제약이 있다는 것을 알게 되었습니다. 처음에는 1급 금융기관에서 시중 담보대출을 별 문제 없이 받을 수 있을 거라 생각했지만, 기존 빚이 많아서 거절당하고 말았습니다. 보통 건물을 구입할 때 자기자본비율을 최대한 낮추고 부채를 안고 운영하는 경우가 많죠? 그런데 이번에는 DSR(부채상환비율) 규제와 상환능력 부족으로 신규 대출이 어렵다는 답변을 받았습니다. 게다가 임차인이 곧 이사를 간다고 해서 보증금을 낼 여유가 없어 난처한 처지에 놓였습니다.
처음에는 금리 측면에서 유리할 것 같아 1급 금융기관에만 문의했다. 하지만 생각보다 가격이 저렴하지 않아서 2위 금융기관도 알아보시는 게 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 2급 금융기관에는 금융기관이 너무 많아서 일일이 비교하기가 어렵습니다. 쉽지 않아서 고민 끝에 전문 상담사에게 도움을 요청하기로 했습니다. 상업용 담보대출에 대해 문의했는데, 자금이 많이 필요하지는 않지만 여유 자금이 좀 필요해서 최대한 많은 금액을 달라고 요청했습니다. 처음에는 온라인에서만 검색한다고 해서 조금 회의적이었습니다. 특히 개인정보를 제공하거나 금전을 제공하는 과정이기 때문에 공식업체를 이용하는 것이 정말 중요하다고 느꼈습니다. 다행히 정부에서 인증번호를 제공해주기 때문에 정식 상담사인지 확인할 수 있는 방법이 있다.
대출 한도는 물건의 가치에 따라 결정되는데, 최대 80%까지 가능하다고 합니다. 정말 놀라운 점은 1위 금융기관과 비교해 금리 차이가 별로 없다는 점입니다. 실제로 4% 초반의 금리로 운용할 수 있었습니다. 상환방법도 후불이라 약정기간 동안만 이자만 내면 초기부담이 적어서 좋습니다. 저는 상업용 목적으로만 대출을 받았는데, 주상복합 건물에도 대출이 가능하다는 좋은 정보를 들었습니다. 이 경우에도 최대 80%까지 인식된다고 합니다. 다만, 한 가지 주의할 점은 어느 면적이 더 큰지에 따라 주택으로 분류되는지, 상업용 건물로 분류되는지가 달라질 수 있다는 점입니다.
대출을 찾으시는 분들 중에는 이미 빚이 많은 분들이 많습니다. 특히, 소득이 높지 않은 경우에는 DSR(부채상환비율) 제한으로 인해 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 그런데 최근 눈여겨 본 상품 중에 주부나 프리랜서 등 소득 증명이 어려운 사람들에게 적합한 대출 상품이 있었습니다. 이 제품의 경우 추정치를 사용하여 소득을 증명할 수 있다고 합니다.
대출을 신청할 때 특히 주의해야 했던 것 중 하나가 바로 RTI(이자상환비율) 개념이었습니다. 이 비율을 1.5배로 조정하는 것이 정말 중요합니다. 다만, 이 비율이 만족스럽지 못한 경우에는 조정절차를 거쳐 대출이 처리될 수 있습니다. 그리고 조정이 어려우면 신규 개인 사업자 등록을 하고 상업용 담보대출을 받을 수 있다고 합니다. 여기서 중요한 점은 업종에 따라 금리와 대출한도가 다르다는 점입니다. 최근 후순위대출을 신청했는데, 그 과정에서 제가 가지고 있던 다른 금융상품도 검토해 주셨는데요. 덕분에 필요한 서류와 심사 준비를 기한 내에 완료할 수 있었고, 최종적으로는 제가 원하던 자금을 받을 수 있었습니다.
아마도 많은 분들이 상업용 담보대출뿐만 아니라 자신의 부동산을 활용하여 부채를 해결하는 방법을 고민하고 계시리라 생각됩니다. 아파트, 빌라, 오피스텔, 토지, 공장 등 다양한 자산을 통해 다양한 금융상품을 이용할 수 있기 때문에 개인의 상황에 따라 선택할 수 있는 기회가 많습니다. 긴급한 불을 끄고 추가 자원을 준비했기 때문에 앞으로 경제가 좋아질 것입니다. 상황이 더 나빠지더라도 어느 정도 버틸 수 있는 기반을 다질 수 있었습니다. 물론, 충분한 상환여력을 염두에 두고 대출을 신청했으니, 어려운 상황을 이겨내고 다시 경제가 회복되는 날을 기대하고 있겠습니다!
이전 이미지다음 이미지
이전 이미지다음 이미지
이전 이미지다음 이미지
#상업용담보대출